Европейските ски курорти се борят срещу втория дом

Френският планински град Шамони е може би най-целогодишният курорт в Европа. Тези, които идват през зимата за стръмните коридори на Les Grands Montets и подобаващи за фамилии скатове на Les Houches, са съвсем равни на тези, които идват да се разхождат, карат колело и се катерят през лятото, което прави Шамони една от най-желаните дестинации за втори дом в Алпите.

За притежателите на парцели обаче има малко черен лед в снега. С до 70 % от жилищния фонд на Шамони, който се квалифицира като втори дом, и парцелите за седмично отдаване чартърен са с огромно търсене, локалните поданици и сезонните служащи се оказват недооценени. За да се опълчи на това, Шамони стана първият френски ски курорт, който одобри по този начин наречения закон за Airbnb (Loi Le Meur), налагащ набор от ограничавания. В композиция с новите правила за градско обмисляне, plan local d’urbanisme (PLU), това значи, че от тази година няма да бъде позволено строителство за създаване на нови втори домове. Имотът, предлаган за краткосрочно наемане (по-малко от 90 дни в годината), би трябвало да има публично позволение от локалните управляващи, а частните притежатели са лимитирани до един втори дом в по-голямата част от долината.

„ Все още можете да купувате в Шамони, само че към този момент сте лимитирани до препродажба на жилища и всеки [предприемач или притежател на парцел], който получи позволение да построи парцел, по-голям от 200 кв. м, би трябвало да обезпечи и жилище на налични цени “, споделя Джереми Роласън, началник на Savills Ski. " Предизвикателство е във Френските Алпи. Разработчиците реагират, като построяват все по-частни и първокласни вили, които работят в границите на новите правила за обмисляне. Те не могат да изградят количество, тъй че те построяват качество. В Мерибел, в Трите долини, лиши четири години, с цел да получи позволение за обмисляне на великолепен план за жилища с ски във вътрешността и на открито на цена от над 45 000 евро на кв.м. Преди пет години го направи щеше да бъде съвсем половината от това, само че след още пет години надали ще има нови планове за ново строителство, тъй че цените евентуално ще се движат единствено в една посока. “

Франция е последната страна, която контролира пазара на парцели в Алпите, само че следва добре развита наклонност да заобикаля „ студените кревати “, които оставят курорта бездушно празен за седмици в слабия сезон, с цел да направи парцелите по-достъпни за локалните поданици, а в този момент повече от всеки път, с цел да насърчи повече целогодишни поданици. Но работи ли?

Австрия от дълго време е приела ограничения за ограничение на притежаването на втори дом, изключително за чужденци. Когато се причисли към Европейски Съюз през 1995 година, правилото на свободното придвижване на капитали го изискваше да разреши на жителите на Европейски Съюз да купуват. Но до момента в който Брекзит затръшна вратата за притежателите на английски паспорти, даже европейските жители, които се надяват да купят австрийски ваканционен дом, срещат компликации.

Австрия има два съществени типа ваканционни жилища: такива, които могат да се употребяват единствено като ваканционни жилища чартърен (touristische vermietung) и втори жилища (zweitwohnsitz), които могат да се наемат гъвкаво. „ През 2017 година австрийските провинции Тирол и Залцбург постановиха, че в случай че даден парцел не е бил употребен за туристическо отдаване чартърен преди 1 януари 2018 година, той не може да бъде нает в бъдеще “, споделя Джайлс Гейл, създател на Alpine Property Finders. Тези строги правила са основани, с цел да подсигуряват, че предлагането на жилища се резервира за локалните поданици и да тласка туристите в хотелите, доста от които са дребни фамилни компании.

Но това провокира „ безумен прилив за вписване на жилища за отдаване чартърен “, споделя Гейл. " Днес австрийските парцели с разрешителни, позволяващи ваканционно отдаване чартърен, са нищожни. Австрия няма налог върху наследството, тъй че притежателите са склонни да държат на планинските си домове. " Този октомври към 4% от домовете в провинция Залцбург на Willhaben, австрийския Rightmove, бяха zweitwohnsitz. (Останалите бяха съществени резиденции, които не могат да бъдат отдавани чартърен.)

Като цяло, тези правила не споделят, че не можете да идвате и да купувате, а по-скоро, че не можете да оставяте дом празен, а празните домове убиват курорти

Тези с разрешителни за отдаване чартърен също носят награда в ски курортите — създавайки двустепенна система. Гале дава образец с два идентични жилището от 150 кв.м в ски курорта Капрун. Една, избрана като съществена резиденция, ще коства към 900 000 евро, до момента в който такава с позволение за наем ще коства 1,5 милиона евро. „ Почти невероятно е за британците да си купят ваканционен дом в множеството съществени ски райони на Австрия и доста купувачи от Холандия, Белгия и Германия се възпират от рестриктивните мерки “, прибавя той. „ Те не могат да повярват, че Франция е релативно свободна от ограничавания. “

Един от методите за заобикаляне на разпоредбите е алпийските строителни бизнесмени да строят „ апартхотели “ – хотели със независими жилища, които се квалифицират като търговски резиденции и които елементарно могат да се отдават чартърен като стаи в хотел. В Швейцария Residence de la Couronne във високопланинския Грименц е апартхотел с домове с една до четири спални от SFr748 000 ($929 441). Gale продава жилища в Adler Resort в австрийския Hinterglemm, фамилен хотел, преустроен през 2018 година с парцели за препродажба на цени от €420 000.

Международни клиенти, които не могат да купуват в Австрия, по-често се обръщат към Швейцария. Тук има „ ограничавания и по-високи цени, само че има доста повече свободни парцели, в сравнение с в Австрия “, споделя Гейл. „ Виждаме повече американци да купуват там, насърчени от икономическата и персонална сигурност. “ Главният търговски шеф на Andermatt Swiss Alps Ръсел Колинс регистрира продажби за 2025 година на стойност 23 милиона швейцарски франка на купувачи от Съединени американски щати спрямо 6 милиона швейцарски франка през същия интервал на предходната година и 125-процентно нарастване на запитванията през този интервал. Ръстът в търсенето от купувачи от Съединени американски щати, споделя Колинс, е „ определящата наклонност за 2025 година “.

Швейцария наложи ограничавания върху задграничната благосъстоятелност от 1961 година насам, кулминирайки в закона Lex Koller, въведен през 1985 година, с неговите строги квоти за разрешителни за жилищни алпийски парцели. Гражданите, които не са жители на Швейцария или тези без B или C позволение за престояване в Швейцария, би трябвало да се състезават за 1500 разрешителни, издавани годишно. Те се ползват единствено за втори дом в избрани ваканционни зони, основно планински курорти или към Монтрьо и Лугано; Вале, област, която включва Вербие и Кран Монтана, получава най-голямото систематизиране. Тези втори жилища, единствено по един на претендент, не би трябвало да надвишават 200 кв.м или да имат аграрен парцел над 1000 кв.м — и не могат да се продават с облага в продължение на пет години. Lex Koller се ползва на федерална основа, само че всеки от 26-те швейцарски кантона може да дефинира самостоятелни такси за покупка и продажба.

Решението Lex Webber през 2012 година добави спомагателна стъпка, ограничавайки вторичния дом до най-много 20 % в множеството ски курорти.

„ Когато Lex Webber беше въведен, главните швейцарски курорти към този момент имаха над 20 % от запасите им като втори дом, някои до 80 %, и за новите купувачи това изглеждаше евентуална злополука “, споделя Алекс Кох де Гурейнд, сътрудник в Knight Frank. Въпреки това, " Най-големите курорти дадоха отговор, Crans-Montana, Verbier и Villars измежду тях, като вложиха съществено в своята инфраструктура, с цел да насърчат повече хора да живеят там на цялостен работен ден. Те прибавиха интернационалните учебни заведения и осигуриха отличен железопътен достъп, който се интегрира безпроблемно с техните асансьори. Това беше извънредно сполучливо. Тъй като повече от нас работят отдалечено, тези курорти са там, където хората желаят да бъдат. " Той прибавя, че Verbier неотдавна регистрира повече от 10 % нарастване тази година на молбите за главно престояване.

Резултатът, споделя Кох де Гурейнд, е, че надбавката за втори дом с позволение за отдаване чартърен, която в миналото е достигала 40 до 45 %, е паднала до 15-20 % във Вербие. Преди пет години единствено шепа от клиентите му годишно желаеха да си купят главно жилище в Алпите. Днес това са една трета от клиентите му; доста желаят да се реалокират от Женева, други са в Обединеното кралство и гледат към Швейцария поради данъчните промени вкъщи.

„ Кран Монтана видя доста хора да се реалокират на цялостен работен ден “, споделя Кох де Гурейнд. Курортът е с южно ревю с доста слънчева светлина, а ски зоната се управлява от Vail Resorts. Той е извънредно известен измежду хората от Женева, сходно на Котсуолдс измежду лондончани. “

Въпреки това даже в случай че този „ цялостен вкус за здравословен целогодишен живот в планината “ продължи, той показва, че има смисъл да се обмисли покупката на парцел с позволение за втори дом. Когато идвате да продавате, това ще притегли по-широка публика.

Правилата на Швейцария наподобява не отблъскват интернационалните купувачи. Докато по-голямата част от работата на организацията за покупки на Alpine Property Intelligence (API) през 2018 година беше във Франция, през последните 18 месеца клиентите им желаят да бъдат в Швейцария, споделя съдиректорът на компанията Дейвид Бхагат.

„ Швейцарският франк има статут на сигурност “, споделя той. „ Във Франция има политически и стопански опасения. Макрон резервира налога върху имуществото и доста купувачи се тормозят, че той може да бъде продължен. Купувачите считат Австрия за прекомерно ограничаваща и по тази причина по дифолт - за благополучие - избират Швейцария. Той има нулеви лихвени проценти и качеството на строителството се смята за чудесно. “

Но макар възходящата целогодишна стръв и рестриктивните мерки за втори дом, „ цената на парцела в ски курорт [в последна сметка продължава да се] дефинира от характерностите на ските, които предлага “, упорства съдиректорът на API Чарли МакКий.

„ Парите преследват снежната линия. Броят на зимните курорти понижава, а разликата в цените сред по-високите и по-ниските курорти се усилва. Да, смисъла на летния сезон нараства, само че доста летни спортове не изискват огромна надморска височина. Карането на ски го прави. “

Той показва Межев, осеяният със звезди, изящен, само че невисок (1100 м френски курорт, където съгласно него сега има към 30 хижи за продажба на или повече от €5 милиона. „ През 2021 година това щяха да бъдат три. [Сега е] явен покупател " Междувременно, Вербие на 1500 метра има сериозен дефицит на жилища на сходни цени. “

Жилищните проблеми, които се пробват да бъдат решени в тези курорти, са ехтене от тези на ваканционните пазари с огромно търсене и ниско предложение. „ Като цяло, тези правила не споделят, че не можете да дойдете и да купите, а по-скоро, че не можете да оставите дом празен ", споделя Гейл. „ Празните домове убиват курортите; не мога да обвинявам логиката. “

Научете първо за най-новите ни истории — следвайте в Instagram